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2019-03-17 14:23 理财规划小编
    房贷利率还有下调空间,按照我个人观点,最起码掉到基准利率。

    原来房贷利率是有优惠的,以前是九折最低可以达到八五折,房贷利率之所以要打折,在于是一地产抵押贷款是一种银行优质的信贷资产,不良贷款率很低,基本上没有违约,目前地产抵押贷款不良贷款率也只有0.3%左右,银保监会发布的数据显示,四季度银行业不良贷是1.83%,是地产抵押贷款不良贷款率的6倍,而中小微企业不良贷款率很好,超过6%,是地产抵押贷款不良率的20倍,因此地产抵押贷款是银行竞争很激烈的一种优质资产。
 
    16年实体经济相对疲软,银行出于风险考量,把大量资源配置于地产行业,导致地产行业金融资源配置过度,同时地产销售阿是价升量增,地产抵押贷款出现井喷,2016年,全国商品房销售快速增长,部分地区房价涨幅较大,带动全年房地产贷款较快增长。2016年新增房地产贷款5.7万亿元,同比多增2万亿元,占各项贷款新增额的44.8%。截至2016年末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为26.7万亿元,同比增长27%,房地产贷款余额占各项贷款余额的25%。其中,个人住房贷款余额为18万亿元,同比增长38.1%。
 
    12017年12月末,人民币房地产贷款余额为32.25万亿元,同比增长20.9%,增速比2016年末回落6.1个百分点,全年增加5.56万亿元,占同期各项贷款增量的41.1%,比2016年占比低3.7个百分点,其中,个人住房贷款余额为21.86万亿元,同比增长22.2%,增速比2016年末回落14.5个百分点。从全年看,17年对地产贷款增速下滑,但是依然保持你高增长,有关部门从年初开始高度关注地产抵押贷款增长过快问题,而地产价格上涨销量不断攀升,市场对地产抵押贷款需求庞大,银行地产抵押贷款供给严重不足,地产抵押贷款审核时间大大延长,在供给不足而需求增长下,银行对利率话语权大大提高。
 
    另外地产价格上涨过快引发市场巨大担忧,从中央到地方,地产调控政策一轮一轮不断出台,遏制地产价格过快上涨。
 
    三是为了遏制地产价格过快上涨,货币政策虽然执行的是中性货币政策,但是中性货币政策可以是中性偏紧,反应市场流动性宽裕度和资金成本的余额宝收益率接近5%,银行获得的资金成本居高不下。
 
    银行一方面是资金成本高,另一方面是地产调控政策,银行就不断上浮地产抵押贷款利率,从打折一直上浮到15%左右,二套房上浮利率幅度更高,超过20%。
 
    但现在货币政策已经不同往日,虽然中性货币政策不改,但是从中性偏紧到中性偏宽应该还是可以认可的,去年以来央行四次降准释放2.8万亿元低成本资金,为了简单方便起见,按照五倍货币乘数计算,带来的流动性就是14万亿元,市场流动性已经十分宽裕,以余额宝为例目前收益率在2.6%左右已经大幅下行200多个基点,银行负债端成本已经大大降低,有条件下调贷款利率上浮幅度。
 
    从地产政策来看,高层从坚决遏制地产价格过快上涨到保证地产行业健康发展,措辞已经有了微妙的变化。同时允许在一城一政因城施政的政策主基调中,允许一些城市调整地产调控政策,实际上地产调控政策已经有所松动。
 
    从银行信贷结构看,地产行业贷款已经出现进一步下滑,截止18年末,人民币房地产贷款余额38.7万亿元,增速比2017年回落0.9个百分点;全年房地产贷款增加6.45万亿元,占同期各项贷款增量的39.9%,比2017年占比水平低1.2个百分点,比2016年低4.9个百分点。
 
    2018年末,个人住房贷款余额为25.75万亿元,同比增长17.8%,增速比2017年回落4.4个百分点。说明地产销量已经下滑,对地产抵押贷款需求放缓,银行有大量的低成本资金需要放贷,继续坚持上浮利率已经没有必要。
 
    从目前银行执行地产抵押贷款利率看,有的地方坚持上浮10%,有的地方已经下降到上浮5%,离基准利率已经很近了,实际上是一种观望状态,一旦有银行抢先吃螃蟹,把地产抵押贷款回归到基准利率,很多银行就会跟随。目前地产抵押贷款不再是购房者求银行贷款,而是银行主动向购房者释放贷款,话语权稍微有所变化了。

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